Kiedykolwiek nastawiamy się na kredyt hipoteczny musimy być taktowni ponieważ w internecie możemy na ten problem sporo się dowiedzieć. Czasami są to tylko wieści poglądowe, ale niekiedy należałoby zatrzymać się i rozgryźć wartość tych newsów. Wszak zależy nam na trafnej decyzji.

Choć banki z dużą siłą finiszują ze zbytem kredytów mieszkaniowych w 2011 roku, biorąc udział w wyścigach na różnorakiego rodzaju promocje, to już w roku 2012
nie zamierzają ostro startować. Jeden za drugim wycofują się z kredytów wypłacanych w walucie obcej euro, CHF i podnoszą marże dla kredytów złotowych.

1. Całkowity koszt kredytu obejmuje wszystkie koszty wraz z odsetkami, innymi opłatami i prowizjami.
2. Całkowity koszt kredytu może ulec zmianie w przypadku:

• Zmiany stopy bazowej w okresie kredytowania,
• Nieprawidłowej obsługi kredytu,
• Dokonania zmian zapisów w Umowie kredytowej,
• Zmiany stawek prowizji pobieranych przez Bank za czynności bankowe,
• Zmiany przepisów prawa,
• Zmiany kursów walut,
• Zmiany wysokości spreadów walutowych.

Banki pobiera następujące prowizje i opłaty z tytułu udzielanego kredytu:
1/ Prowizje za udzielenie kredytu – liczona procentowo od kwoty udzielonego kredytu (prowizja płatna jest najpóźniej w dniu uruchomienia kredytu),

2/ Prowizje za wydanie promesy kredytowej – kwotę wyrażona w złotych, pobierana najpóźniej w dniu wydania promesy kredytowej,

3/ Prowizje za podwyższenie kwoty kredytu – liczona procentowo od kwoty podwyższenia; prowizja płatna jest najpóźniej w dniu rejestracji zmiany w systemie bankowym, tj. w terminie 30 dni od daty podpisania przez Kredytobiorce aneksu,

4/ Prowizje za zmianę waluty kredytu – liczona procentowo od pozostałej do spłaty kwoty kapitału, prowizja płatna jest najpózniej w dniu rejestracji zmiany w systemie bankowym, tj. w terminie 30 dni od daty podpisania przez Kredytobiorce aneksu,

5/ Prowizje manipulacyjna – pobierana w przypadku wcześniejszej spłaty całości kredytu (udzielonego w kwocie przekraczającej 80.000 zł),

6/ Prowizje za wydłużenie okresu kredytowania (prolongate) – liczona procentowo od pozostałej do spłaty kwoty kapitału, prowizja płatna jest najpóźniej w dniu rejestracji zmiany w systemie bankowym, tj. w terminie 30 dni od daty podpisania przez Kredytobiorce aneksu,

7/ Prowizje od aneksu – pobierana w przypadku wprowadzenia w formie aneksu (na pisemny wniosek Kredytobiorcy), zmian do niniejszej Umowy. Prowizja płatna jest najpóźniej w dniu rejestracji zmiany w systemie bankowym, tj. w terminie 30 dni od daty podpisania przez Kredytobiorce aneksu. Prowizja od aneksu nie jest pobierana w przypadku zmiany waluty kredytu, podwyższenia kwoty kredytu, prolongaty okresu kredytowania oraz wyłącznie zmian związanych z przeniesieniem rachunku ROR, powiązanego z kredytem hipotecznym,

8/ Prowizje za wystawienie na wniosek klienta wszelkich dokumentów na podstawie dokumentacji kredytowej i ksiąg Banku,

9/ Prowizje za zmianę waluty w jakiej następuje spłata kredytu indeksowanego – liczona procentowo od pozostałej do spłaty kwoty kapitału, prowizja płatna jest najpóźniej w dniu rejestracji zmiany w systemie bankowym, tj. w terminie 30 dni od daty podpisania przez Kredytobiorce aneksu.

Pozostałe koszty łącznie wynoszą szacunkowo: 14769.00 zł
w tym:

1/ koszt ustanowienia hipoteki, na podstawie oświadczenia wydanego w trybie art. 95 ustawy Prawo bankowe:
219.00 zł

2/ koszt ustanowienia roszczenia o przeniesienie hipoteki Banku na opróżnione (przez inną hipotekę)
pierwsze miejsce, na podstawie oświadczenia w trybie art. 1011 ustawy o Księgach wieczystych i hipotece:
300.00 zł

3/ opłata za przeprowadzenie inspekcji nieruchomości:
160.00 zł

4/ opłata za badanie księgiwieczystej:
100.00 zł

5/ opłata za wewnętrzną weryfikację wartości prawnego zabezpieczenia:
400.00 zł

6/ koszt ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych w całym okresie kredytowania, szacunkowo wynosi: (w przypadku, gdy Kredytobiorca ubezpieczył nieruchomość w związku z udzielonym kredytem):
13590.00 zł

Niestety, niewiele osób, które mają raty w walutach obcych, korzysta z tego faktu. Przykładowo w przypadku franków kupowanych w Internetowym Kantorze, spread wynosi na chwilę obecną tylko 9 groszy, czyli blisko dwukrotnie mniej niż w banku! Dla raty 500 CHF, daje to oszczędność 45zł na każdej kolejnej racie naszego kredytu, czyli ponad 16 200zł w ciągu 30 lat spłaty kredytu!

Zmniejszenie spread’u to w końcu jeden z najprostszych sposobów na to, by oddać bankowi jak najmniej naszych pieniędzy.

Program Rodzina na swoim, pozwala na uzyskanie dopłat do odsetek w wysokości do 50%, natomiast rekomendacja T mówi że kredytobiorca o średnich dochodach może przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego do 50% swojego wynagrodzenia netto, natomiast u lepiej zarabiających – rata kredytu hipotecznego może wynosić do 65% wynagrodzenia netto.

Zdolność kredytowa dla kredytu mieszkaniowego w walucie obcej jest obliczana tak jakby kredytobiorca ubiegał się o kredyt hipoteczny w PLN o wartości podwyższonej o 20%.

Powyższe obostrzenia sprawiają, że aby dostać tani kredyt hipoteczny w walucie obcej takiej jak euro, trzeba uzyskiwać o wiele wyższe dochody aniżeli w przypadku kredytów hipotecznych w PLN.

Kredyt w CHF w Banku Nordea
Aby uzyskać kredyt hipoteczny w CHF powinniśmy wykazać dochód w wysokości 6 300 zł miesięcznie dla rat malejących. Przedstawiona poniżej oferta jest ofertą wyjściową, oznacza to, że w przypadku skorzystania z Programu Systematycznego Oszczędzania (PSO), będziemy mogli dodatkowo obniżyć marżę banku. W Nordea za każde 100 zł na PSO marża obniżana jest o 0,1 %.
Przyjmijmy że będziemy wpłacać na PSO 400 zł, bank może zaproponować nam marżę na poziomie 1,90%.
Standardowa marża przy kredycie w CHF w Banku Nordea jest na poziomie 2,30%. Wg nas jest to bardzo fajna opcja proponowana przez ten bank.

Kredyt w EURO w banku DnB Nord
W podstawowej ofercie bank proponuje nam marżę na poziomie 1,6%, jednak gdy skorzystamy z pakietu ubezpieczeń marżę możemy obniżyć do poziomu 1,4% Dodatkowo przez pierwszy rok marża wyniesie 0%. Koszt ubezpieczenia to 7200 przez pierwsze dwa lata później 224 zł.

Obsługa sprowadza się do:
- Wpisania daty planowanego wzięcia kredytu hipotecznego.
- Wybraniu odpowiedniej waluty
- Wpisaniu oprocentowania [w %]

Zazwyczaj harmonogram spłat kredytu hipotecznego można sobie wydrukować lub zapisać do Excela.

Comperia.pl 29.07.2010
„…Co ciekawe gdyby Bank DnB NORD dołączył do Programu Rodzina na Swoim zająłby pierwsze Miejsce w naszym rankingu, gdyż w pozostałym kategoriach zdobył największą ilość punktów.”

GoldFinance 21.05.2010
„…Zdecydowanie na pierwsze miejsce wyszedł po zmianie oferty DnB NORD…”

Welth Solutions 13.05.2010
„Oferta DnB NORD – czy jedna jaskółka uczyni wiosnę? Bank DnB NORD wprowadził nową promocję Kredytów hipotecznych. Warunki, które zaproponował do niedawna pozostawały w sferze marzeń Kredytobiorców. Czy to sygnał do wojny cenowej i szansa na powrót tanich kredytów hipotecznych?…”

Jeśli spojrzymy na wysokość odsetek to wybór wydaję się prosty.

Dla przykładu:

kwota kredytu: 400 000 zł

okres: 30 lat

waluta: EUR

oprocentowanie: 2,85%

rata stała: 1 739,08 zł                                 rata malejąca: 2 166,84 zł

odsetki: 226 068,80 zł                                odsetki: 180 270,88 zł

Jak widać na tym przykładzie, spłata według rat malejących pozwoli nam oszczędzić łącznie 45.797,92 zł przez okres trzydziestu lat spłaty kredytu.

Wadą wyboru rat malejących, jest fakt, że w początkowym okresie spłaty miesięczne raty będą największe, większe niż przy wyborze rat równych (pierwsza rata malejąca wynosi: 2 166,84 zł, natomiast przy ratach równych – 1 739,08 zł ). Oznacza to, że miesięczne obciążenie budżetu dla pierwszej raty jest większe o 427,76 zł.

Można sobie zadać pytanie, czy warto wybrać ratę malejącą (jeśli oczywiście dysponujemy wystarczającym budżetem), czy lepiej tą różnicę wpłacać sobie na lokatę … ?

Zachęcamy do korzystania z kalkulatora kredytowego aby wyliczyć sobie raty.

Najpierw rozważmy kilka podstawowych terminów:

•    Cudzoziemiec (nierezydent) to osoba, która nie ma polskiego obywatelstwa ani karty pobytu, a także nie mieszka w danym kraju.

•    Rezydent to osoba, która posiada obywatelstwo polskie (niekoniecznie mieszkająca i zarabiająca na terenie Polski). Status rezydenta posiadają obcokrajowcy z kartą stałego pobytu.

Osoby, które mają status rezydenta posiadają taką samą możliwość wzięcia kredytu jak osoby legitymujące się polskim obywatelstwem. Ostatnio jednak pojawia się coraz więcej dla cudzoziemców, którzy zainteresowani są zakupem nieruchomości w naszym kraju. Niektórzy z nich traktują taki zakup jako inwestycję, ale są też tacy cudzoziemcy, którzy kupują mieszkanie ze względu na powiązania rodzinne w Polsce.

Czy mogą liczyć na kredyt mieszkaniowy z polskiego banku?

Cudzoziemiec z kraju nienależącego do UE musi uzyskać zezwolenie MSWiA do nabycia nieruchomości na terenie Polski. Taki prawomocny dokument konieczny jest także w banku, w którym będzie brany kredyt hipoteczny. Najczęściej nie są potrzebne żadne urzędowe pisma  do przeprowadzenia samej transakcji oraz do uzyskania kredytu mieszkaniowego.

Banki zazwyczaj udzielają kredytów cudzoziemcom zamieszkującym w RP na podstawie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony (wówczas kredyt najczęściej jest udzielany na czas ważności karty pobytu). Jest też kilka banków, które udzielają kredytu mieszkaniowego cudzoziemcom bez karty pobytu.

Nie ma także znaczenia czy taka osoba uzyskuje dochód na terenie Polski czy swojego rodzinnego kraju. Należy jednak pamiętać, iż nie w każdym banku można otrzymać kredyt hipoteczny na 100% wartości nieruchomości.

Często cudzoziemcy spotkają się z ograniczeniem wysokości kredytu nawet do 50% wartości nieruchomości. Jest to więc bardzo spore ograniczenie.

Gdy chcemy złożyć wniosek o kredyt, musimy przedstawić wszystkie dokumenty związane nieruchomością, którą chcemy nabyć i aktualnym zatrudnieniem. Większość banków akceptuje dokumenty w języku angielskim, pozostałe języki niestety trzeba jeszcze tłumaczyć przez przysięgłego tłumacza. Procedura przyznania kredytu na nieruchomość jest taka sama jak obywateli Polski.